Wer als Schweizer Staatsbürger eine Immobilie im malerischen Italien erwerben möchte – sei es ein Ferienhaus am Comer See, ein Weingut in der Toskana oder eine Wohnung in Mailand –, stößt auf ein striktes rechtliches Geflecht.

Entgegen der weitverbreiteten Annahme, dass der italienische Immobilienmarkt für Ausländer uneingeschränkt offensteht, fordert das italienische Recht eine strikte Einzelfallprüfung.

Dreh- und Angelpunkt ist das sogenannte Prinzip der Gegenseitigkeit (Principio di reciprocità) nach Art. 16 der italienischen Preleggi, das im Fall der Schweiz direkt an die strengen Beschränkungen der eidgenössischen Lex Koller anknüpft.

 

Das Fundament des italienischen Internationalen Privatrechts: Art. 16 Preleggi

Ausgangspunkt jeder Immobilienakquisition durch Nicht-EU-Bürger in Italien ist Artikel 16 der Bestimmungen über das Gesetz im Allgemeinen (den sogenannten Preleggi) des italienischen Codice Civile. Diese Norm besagt, dass ausländische Staatsangehörige in Italien nur dann dieselben zivilrechtlichen Rechte wie italienische Staatsbürger genießen können, wenn das jeweilige Heimatland des Ausländers italienischen Staatsbürgern im Gegenzug dieselben Rechte einräumt (Gegenseitigkeitsprinzip).

Da Italien Mitglied der Europäischen Union ist, gilt diese Einschränkung für Staatsbürger von EU- und AELS-Staaten (die in Italien leben) aufgrund von bilateralen Abkommen in der Regel nicht. Für Schweizer Staatsangehörige ohne festen Wohnsitz in Italien sieht die Situation jedoch grundlegend anders aus. Da die Schweiz den Erwerb von Immobilien durch Ausländer stark reglementiert, spiegelt das italienische Außenministerium (Ministero degli Affari Esteri – MAE) genau diese Schweizer Beschränkungen eins zu eins auf Schweizer Käufer in Italien.

 

Der Schweizer Spiegel: Die Lex Koller (LAFE)

In der Schweiz regelt das Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland – besser bekannt als Lex Koller –, wer unter welchen Bedingungen Immobilien erwerben darf. Ausländer ohne Schweizer Niederlassungsbewilligung (Zweitwohnsitz- oder Ferienhauskäufer) unterliegen dort einer strengen Bewilligungspflicht und kantonalen Kontingenten. Reine Wohn- und Anlageimmobilien sind für Nicht-Residenten praktisch gesperrt.

Aufgrund des Gegenseitigkeitsprinzips darf ein Schweizer Staatsbürger in Italien nur exakt das erwerben, was ein italienischer Staatsbürger in der Schweiz ohne Genehmigung erwerben dürfte. Das italienische Notariat prüft diese Voraussetzungen vor jeder Beurkundung akribisch.

 

Die konkreten Beschränkungen für Schweizer Käufer in Italien

Das italienische Außenministerium prüft und aktualisiert die Bedingungen kontinuierlich. Für Schweizer Staatsangehörige gelten beim Immobilienkauf in Italien derzeit folgende differenzierte Regeln:

  • Schweizer mit Wohnsitz in Italien (Permesso C / Residenza): Verfügt ein Schweizer Staatsbürger über einen regulären Wohnsitz in Italien oder besitzt ein Italiener in der Schweiz die Niederlassungsbewilligung C, entfallen die Beschränkungen. In diesem Fall ist der Kauf einer Erstwohnung (Prima casa) völlig frei und uneingeschränkt möglich.
  • Zweitwohnungen und Ferienhäuser (Nicht-Residenten): Hier greift die schärfste Begrenzung. Ein Schweizer ohne italienischen Wohnsitz darf eine Ferienimmobilie oder Zweitwohnung erwerben, jedoch unterliegt das Objekt strengen Flächengrenzen: Die Nettowohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter betragen. Das dazugehörige Grundstück (Garten/Umschwung) darf eine Fläche von 1.000 Quadratmetern nicht überschreiten.
  • Reine Gewerbeimmobilien: Gewerblich genutzte Immobilien (Büros, Hotels, Produktionshallen, Ladengeschäfte), die für eine tatsächliche wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden, sind von der Lex Koller ausgenommen. Demnach können Schweizer diese Objekte in Italien ebenfalls frei und ohne Flächenbeschränkung erwerben. Reine Anlageobjekte zur Wohnraumvermietung fallen hingegen unter die restriktive Ferienhausklausel.
  • Erbschaften und Schenkungen: Der Erwerb von Immobilien im Wege der gesetzlichen Erbfolge (mortis causa) sowie der Erwerb durch Verwandte in direkter Linie ist von den Beschränkungen der Gegenseitigkeit weitgehend befreit.

 

Gestaltungsoptionen: Wie lassen sich die Hürden rechtssicher nehmen?

Sollte das Traumobjekt in Italien die zulässigen Höchstmaße von 200 qm Wohnfläche oder 1.000 qm Grundstücksfläche überschreiten, bedeutet dies nicht zwingend das Aus für das Projekt. Es existieren legale und bewährte Strukturierungsmöglichkeiten:

  • Verlegung des steuerlichen Wohnsitzes: Die Begründung eines Hauptwohnsitzes in Italien hebt die Restriktionen der Gegenseitigkeit für das persönliche Wohnobjekt auf. Dies erfordert jedoch eine tatsächliche physische Präsenz und bringt weitreichende steuerliche Konsequenzen im Rahmen des DBA (Doppelbesteuerungsabkommens) zwischen Italien und der Schweiz mit sich.
  • Gründung einer italienischen Immobiliengesellschaft (S.r.l. / S.p.A.): Das Prinzip der Gegenseitigkeit ist erfüllt, wenn der Kauf über eine italienische Kapitalgesellschaft abgewickelt wird. Schweizer Staatsbürger können unbeschränkt Anteile an einer italienischen S.r.l. (GmbH) halten, die dann als Eigentümerin der Immobilie auftritt. Auch hierbei sind die steuerlichen und administrativen Folgekosten im Vorfeld exakt zu prüfen.

 

Fazit und Handlungsempfehlung

Der Erwerb einer Immobilie in Italien durch Schweizer Bürger erfordert aufgrund der Verknüpfung von Art. 16 Preleggi und der Schweizer Lex Koller eine vorausschauende rechtliche und steuerliche Planung. Da italienische Notare gesetzlich verpflichtet sind, Verträge, die gegen das Gegenseitigkeitsprinzip verstoßen, wegen Nichtigkeit abzulehnen, ist eine frühzeitige Prüfung der Objektmaße und der Käuferkonstellation unerlässlich.

Unsere Anwaltskooperation unterstützt Sie als spezialisierter Partner im deutsch-italienischen Wirtschafts- und Immobilienrecht. Wir prüfen die Gegenseitigkeitsvoraussetzungen im Einzelfall, koordinieren die Abwicklung mit den italienischen Notariaten und strukturieren Ihren Immobilienerwerb rechtssicher.

Häufig gestellte Fragen

Dürfen schweizer Staatsbürger uneingeschränkt Immobilien in Italien kaufen?

Grundsätzlich ja. Für Schweizer Staatsangehörige ohne Wohnsitz in Italien gilt jedoch das italienische Gegenseitigkeitsprinzip nach Art. 16 Preleggi. Entscheidend ist daher, welche Immobilien ein Italiener nach den Regeln der Schweizer Lex Koller in der Schweiz erwerben dürfte.

Welche Immobilien dürfen Schweizer Nicht-Residenten in Italien erwerben?

Schweizer Staatsangehörige ohne Wohnsitz in Italien können grundsätzlich eine Ferienwohnung oder ein Zweitwohnsitzobjekt erwerben. Dabei gelten jedoch bestimmte Flächenbeschränkungen: Die Nettowohnfläche darf maximal 200 Quadratmeter und das dazugehörige Grundstück maximal 1.000 Quadratmeter umfassen.

Gilt die Lex Koller auch für Schweizer mit Wohnsitz in Italien?

Für Schweizer Staatsangehörige mit regulärem Wohnsitz in Italien gelten die genannten Beschränkungen grundsätzlich nicht. In diesem Fall ist insbesondere der Erwerb einer Erstwohnung (Primasitz) frei möglich. Die konkrete persönliche und aufenthaltsrechtliche Situation sollte dennoch vor dem Kauf geprüft werden.

Können Schweizer in Italien auch Gewerbeimmobilien kaufen?

Ja. Gewerblich genutzte Immobilien wie Büros, Hotels, Produktionshallen oder Ladengeschäfte, die tatsächlich einer wirtschaftlichen Tätigkeit dienen, sind von den entsprechenden Beschränkungen ausgenommen. Anders kann es bei reinen Wohnimmobilien sein, die ausschließlich als Kapitalanlage zur Vermietung erworben werden.

Was passiert, wenn die gewünschte Immobilie größer als 200 m² ist?

Eine Überschreitung der zulässigen Wohn- oder Grundstücksfläche bedeutet nicht zwangsläufig, dass der Erwerb unmöglich ist. Je nach persönlicher Situation kommen beispielsweise die Verlegung des Wohnsitzes nach Italien oder der Erwerb über eine italienische Kapitalgesellschaft wie eine S.r.l. oder S.p.A. als mögliche Strukturierungsmodelle in Betracht. Diese Lösungen müssen allerdings individuell rechtlich und steuerlich geprüft werden.

Was müssen Schweizer Käufer vor dem Kauf einer Immobilie in Italien prüfen?

Vor der Unterzeichnung bzw. Beurkundung sollten insbesondere die Staatsangehörigkeit und der Wohnsitz des Käufers, die Nutzung der Immobilie sowie die Wohn- und Grundstücksflächen geprüft werden. Da das italienische Notariat die Voraussetzungen des Gegenseitigkeitsprinzips vor der Beurkundung kontrolliert, empfiehlt sich eine frühzeitige rechtliche Prüfung des konkreten Kaufvorhabens.