Wer eine Immobilie in Italien kaufen möchte, muss neben dem Kaufpreis auch die italienische Grunderwerbsteuer einkalkulieren. Anders als in Deutschland richtet sich deren Höhe nicht nach dem Bundesland, sondern nach dem Status des Verkäufers, der Nutzung der Immobilie und danach, ob es sich um den Erst- oder Zweitwohnsitz des Käufers handelt.

 

Was ist die italienische Grunderwerbsteuer?

Die italienische Grunderwerbsteuer heißt Imposta di Registro (Registersteuer). Sie entspricht in ihrer Funktion der deutschen Grunderwerbsteuer, unterscheidet sich aber deutlich in der Berechnung: Während in Deutschland ein einheitlicher Prozentsatz auf den Kaufpreis erhoben wird, hängt die Höhe der italienischen Steuer davon ab,

  • ob die Immobilie von einer Privatperson oder von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen (Bauträger) verkauft wird,
  • ob es sich um den Erstwohnsitz oder eine Zweitwohnung handelt, und
  • welche Bemessungsgrundlage – Kaufpreis oder Katasterwert – zur Anwendung kommt.

 

Die Steuersätze im Überblick

Kauf von einer Privatperson

Nutzung der Immobilie Registersteuer Hypothekensteuer Katastersteuer
       
Erstwohnsitz (prima casa) 2 % 50 € (Fixbetrag) 50 € (Fixbetrag)
Zweitwohnung / Investition 9 % 50 € (Fixbetrag) 50 € (Fixbetrag)

 

Landwirtschaftliche Flächen und Sonderfälle

Beim Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke oder Gebäude kann sich die Registersteuer auf bis zu 15% des Katasterwerts erhöhen, insbesondere wenn der Käufer nicht als landwirtschaftlicher Unternehmer eingestuft ist. Hier lohnt sich vorab eine anwaltliche Prüfung, da die Sätze regional variieren können.

 

Voraussetzungen für den ermäßigten Prima-Casa-Satz

Der reduzierte Satz von 2% (bzw. 4% IVA) gilt nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind:

  • Der Käufer begründet innerhalb von 18 Monaten nach Beurkundung seinen Wohnsitz in der Gemeinde, in der die Immobilie liegt.
  • Der Käufer besitzt keine weitere Immobilie in derselben Gemeinde, die bereits mit Prima-Casa-Vergünstigungen erworben wurde.
  • Die Immobilie darf keiner Luxuskategorie angehören.

 

Wann und von wem wird die Steuer gezahlt?

Die Grunderwerbsteuer wird nicht bereits beim Vorvertrag fällig, sondern erst bei der notariellen Beurkundung. Der italienische Notar berechnet die Steuer, zieht sie unmittelbar ein und führt sie an die Finanzbehörde ab. Anders als in Deutschland erfolgt der Eigentumsübergang in Italien bereits mit der notariellen Urkunde und nicht erst mit der Grundbucheintragung, ein Punkt, der beim internationalen Immobilienkauf häufig unterschätzt wird.

 

Weitere Kosten neben der Grunderwerbsteuer

Für eine realistische Kalkulation sollten Käuferinnen und Käufer zusätzlich einplanen:

  • Notarkosten
  • Maklerprovision
  • IMU (jährliche Grundsteuer)
  • Übersetzungskosten für den Kaufvertrag, sofern erforderlich

 

Warum anwaltliche Begleitung beim Immobilienkauf in Italien sinnvoll ist

Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich in zentralen Punkten vom deutschen Recht – von der Rolle des Notars über die Bemessungsgrundlage der Steuern bis hin zu den Fristen für die Prima-Casa-Vergünstigung. Fehler bei der Vertragsgestaltung oder bei der Wahl der Bemessungsgrundlage können zu erheblichen finanziellen Nachteilen führen. Unsere Anwaltskooperation berät deutsche Käuferinnen und Käufer bei der rechtlichen und steuerlichen Prüfung des Immobilienerwerbs in Italien, von der Vertragsanalyse bis zur Koordination mit italienischen Notaren und Steuerberatern.

Sie planen den Kauf einer Immobilie in Italien und möchten steuerliche Fallstricke vermeiden? Kontaktieren Sie Rampf/Eichner für eine rechtliche Erstberatung.

Häufig gestellte Fragen

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Zweitwohnung in Italien?

 Beim Kauf von einer Privatperson beträgt die Registersteuer für eine Zweitwohnung 9% des Katasterwerts, zuzüglich je 50 Euro Hypotheken- und Katastersteuer.

Wird die Steuer auf den Kaufpreis oder auf den Katasterwert berechnet?

 Bei Käufen zwischen Privatpersonen kann auf Antrag der niedrigere Katasterwert als Bemessungsgrundlage gewählt werden (Preis-Wert-System). Bei mehrwertsteuerpflichtigen Käufen von Bauträgern ist stets der vereinbarte Kaufpreis maßgeblich.

Wann muss die Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

 Die Steuer wird bei der notariellen Beurkundung fällig und vom Notar direkt einbehalten und an die Finanzbehörde abgeführt, nicht bereits beim Abschluss des Vorvertrags.

Fallen neben der Grunderwerbsteuer weitere Steuern beim Immobilienkauf in Italien an?

Ja. Zusätzlich zur Registersteuer werden die Hypotheken- und Katastersteuer erhoben (jeweils als Fixbetrag oder prozentual, je nach Konstellation). Nach dem Kauf fällt bei Zweitwohnungen zudem die jährliche Grundsteuer IMU an.

Können sich deutsche Käufer die italienische Grunderwerbsteuer auf die deutsche Steuer anrechnen lassen?

Eine pauschale Anrechnung ist nicht vorgesehen, da es sich um unterschiedliche Steuerarten handelt. Bei Fragen zur steuerlichen Behandlung in Deutschland, insbesondere im Zusammenhang mit dem Doppelbesteuerungsabkommen, empfiehlt sich eine gesonderte steuerrechtliche Beratung.