Wer eine Immobilie in Italien kaufen möchte, stößt früher oder später auf zwei Begriffe, die leicht miteinander verwechselt werden: Katasterwert (valore catastale) und Marktwert (valore di mercato bzw. valore venale).

Beide Werte beziehen sich auf dieselbe Immobilie, erfüllen aber völlig unterschiedliche Funktionen. Während der Marktwert angibt, welchen Wert eine Immobilie unter normalen Marktbedingungen ungefähr hat, dient der Katasterwert vor allem steuerlichen Zwecken.

Für Käufer aus dem Ausland ist diese Unterscheidung besonders wichtig. Denn der Preis, den man für eine Immobilie tatsächlich bezahlt, der steuerliche Katasterwert und der tatsächliche Marktwert können erheblich voneinander abweichen.

 

Katasterwert und Marktwert sind nicht dasselbe

Eine Immobilie kann beispielsweise für 300.000 Euro zum Verkauf stehen und tatsächlich für diesen Betrag gekauft werden. Gleichzeitig kann ihr steuerlicher Katasterwert nur 150.000 Euro betragen.

Das bedeutet nicht, dass die Immobilie steuerlich „nur“ 150.000 Euro wert ist oder dass der Käufer im Kaufvertrag einfach 150.000 Euro als Kaufpreis angeben kann.

Vielmehr handelt es sich um drei unterschiedliche Größen:

• Kaufpreis: der zwischen Käufer und Verkäufer vereinbarte und tatsächlich gezahlte Betrag.
• Marktwert: der wirtschaftliche Wert der Immobilie auf dem freien Immobilienmarkt.
• Katasterwert: ein gesetzlich nach bestimmten Kriterien berechneter Wert, der insbesondere für bestimmte Steuern relevant ist.

Gerade diese Unterscheidung ist beim Immobilienkauf in Italien von großer Bedeutung.

 

Was ist der Katasterwert in Italien?

Der italienische valore catastale wird nicht anhand des aktuellen Immobilienmarktes bestimmt. Er basiert grundsätzlich auf der im italienischen Kataster eingetragenen Katasterrendite (rendita catastale) und einem gesetzlich festgelegten Berechnungsfaktor.

Für Wohnimmobilien wird die Katasterrendite zunächst um 5 % aufgewertet. Anschließend wird sie mit einem gesetzlich festgelegten Koeffizienten multipliziert.

Bei einem Kauf mit den Voraussetzungen für die „prima casa“ wird derzeit grundsätzlich mit dem Faktor 115,5 gerechnet.

Bei einem gewöhnlichen Erwerb einer Wohnimmobilie ohne „prima casa“-Begünstigung beträgt der Faktor grundsätzlich 126.

Vereinfacht lautet die Berechnung daher:

Prima casa:
Katasterwert = Katasterrendite × 1,05 × 110 = Katasterwert auf Basis des gesetzlichen Faktors 115,5

Ohne prima casa:
Katasterwert = Katasterrendite × 1,05 × 120 = Katasterwert auf Basis des gesetzlichen Faktors 126

Die Faktoren 115,5 und 126 ergeben sich aus der Aufwertung der Katasterrendite um 5 % und den jeweiligen gesetzlichen Multiplikatoren.

Ein einfaches Beispiel

Angenommen, eine Wohnung hat eine Katasterrendite von 1.000 Euro.

Bei einem Kauf ohne „prima casa“ ergibt sich:

1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 Euro

Der steuerliche Katasterwert beträgt in diesem Beispiel also 126.000 Euro.

Der tatsächliche Kaufpreis könnte dagegen beispielsweise 250.000 Euro betragen.

Beide Werte können nebeneinander bestehen, ohne dass dies widersprüchlich ist.

 

Was ist der Marktwert einer Immobilie?

Der Marktwert beschreibt dagegen den Wert, den eine Immobilie unter normalen Bedingungen auf dem freien Markt erzielen kann.

Bei seiner Ermittlung spielen unter anderem folgende Faktoren eine Rolle:

• Lage und Mikrolage
• Wohnfläche und Grundstücksgröße
• Baujahr und baulicher Zustand
• Renovierungsbedarf
• Energieeffizienz
• Ausstattung
• Ausblick und Außenbereiche
• Garage, Stellplatz oder Keller
• aktuelle Nachfrage
• vergleichbare Verkäufe in der Umgebung

Eine Wohnung am Comer See, eine Villa in der Toskana oder ein Ferienhaus in Apulien kann deshalb einen erheblichen Marktwert haben, obwohl der steuerliche Katasterwert vergleichsweise niedrig ist.

Der Marktwert orientiert sich am wirtschaftlichen Wert der Immobilie, während der Katasterwert aus den Katasterdaten und den gesetzlich vorgesehenen Berechnungsmethoden abgeleitet wird.

 

Warum gibt es überhaupt zwei unterschiedliche Werte?

Der wichtigste Grund ist, dass das italienische Steuerrecht nicht in jedem Fall den tatsächlich gezahlten Kaufpreis als alleinige Grundlage für die Berechnung der Erwerbssteuern verwendet.

Für bestimmte Wohnimmobilien gibt es das sogenannte „prezzo-valore“-System.

Bei einer entsprechenden Anwendung wird die Bemessungsgrundlage für die proportionalen Register-, Hypotheken- und Katastersteuern nicht einfach anhand des tatsächlichen Kaufpreises, sondern anhand des steuerlichen Katasterwerts bestimmt.

Die Regelung ist insbesondere für Privatpersonen beim Kauf von Wohnimmobilien und deren Zubehör relevant, sofern die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind und die Anwendung im Kaufvertrag ausdrücklich beantragt wird. Der tatsächlich vereinbarte Kaufpreis muss trotzdem im notariellen Kaufvertrag angegeben werden.

Das ist ein entscheidender Punkt:

Der Katasterwert ersetzt nicht den Kaufpreis. Er kann lediglich die steuerliche Bemessungsgrundlage für bestimmte Erwerbssteuern bilden.

 

Welcher Wert wird bei der Kaufsteuer zugrunde gelegt?

Hier liegt für ausländische Käufer häufig die größte Überraschung.

Bei einem Erwerb einer Wohnimmobilie von einer Privatperson oder in bestimmten Fällen von einem umsatzsteuerbefreiten Verkäufer kann das „prezzo-valore“-System zur Anwendung kommen.

Bei einem solchen Kauf wird die Registersteuer grundsätzlich auf den Katasterwert berechnet und nicht auf den tatsächlich gezahlten Kaufpreis.

Bei einem normalen Erwerb ohne „prima casa“ beträgt die Registersteuer grundsätzlich 9 % des steuerlichen Werts, mindestens jedoch 1.000 Euro.

Bei einem Erwerb mit den Voraussetzungen der „prima casa“ beträgt die Registersteuer grundsätzlich 2 % des steuerlichen Werts, ebenfalls mit einem gesetzlichen Mindestbetrag von 1.000 Euro.

Die Hypotheken- und Katastersteuer beträgt bei solchen Käufen grundsätzlich jeweils 50 Euro.

Beispiel: Kaufpreis und Katasterwert

Nehmen wir an:

Kaufpreis: 300.000 Euro
Katasterrendite: 1.000 Euro
Kauf ohne „prima casa“

Der Katasterwert beträgt:

1.000 × 1,05 × 120 = 126.000 Euro

Bei Anwendung des „prezzo-valore“-Systems wird die Registersteuer somit grundsätzlich auf 126.000 Euro berechnet.

9 % von 126.000 Euro ergeben:

11.340 Euro

Würde dagegen der Kaufpreis von 300.000 Euro als Bemessungsgrundlage herangezogen, wären es 27.000 Euro.

Genau darin liegt einer der wesentlichen praktischen Vorteile des „prezzo-valore“-Systems.

 

Der Kaufpreis muss trotzdem angegeben werden

Ein häufiger Irrtum besteht darin, dass bei einem niedrigen Katasterwert auch ein entsprechend niedriger Kaufpreis im Notarvertrag angegeben werden könne.

Das ist nicht der Fall.

Auch wenn die Steuern aufgrund des „prezzo-valore“-Systems auf dem Katasterwert berechnet werden, müssen Käufer und Verkäufer den tatsächlich vereinbarten Kaufpreis im notariellen Kaufvertrag angeben.

Der Katasterwert ist also keine Möglichkeit, einen Teil des Kaufpreises „verschwinden zu lassen“.

Eine Verschleierung des tatsächlichen Kaufpreises kann erhebliche steuerliche und rechtliche Konsequenzen haben.

 

Und wann ist der Marktwert wichtig?

Der Marktwert spielt vor allem dann eine Rolle, wenn es um den wirtschaftlichen Wert der Immobilie geht.

Das betrifft beispielsweise:

1. Die Verhandlung des Kaufpreises

Wer eine Immobilie für 500.000 Euro kaufen soll, möchte wissen, ob dieser Preis angesichts von Lage, Zustand und vergleichbaren Immobilien angemessen ist.

Hier ist der Katasterwert praktisch nicht entscheidend.

Entscheidend ist der Marktwert.

2. Die Finanzierung

Bei einer Finanzierung kann eine Bank eine eigene Bewertung der Immobilie verlangen. Für die Kreditentscheidung ist insbesondere relevant, welchen Wert die Immobilie als Sicherheit tatsächlich besitzt.

Auch hier ist der Markt- bzw. Beleihungswert wesentlich wichtiger als der steuerliche Katasterwert.

3. Verkauf der Immobilie

Beim späteren Verkauf ist wiederum der tatsächlich vereinbarte Verkaufspreis entscheidend.

Eine Immobilie mit einem Katasterwert von beispielsweise 126.000 Euro kann durchaus für 300.000 oder 350.000 Euro verkauft werden, wenn dies dem Markt entspricht.

4. Wirtschaftliche Bewertung

Wer wissen möchte, ob eine Immobilie eine gute Investition ist, sollte sich ebenfalls nicht am Katasterwert orientieren.

Für eine Investitionsentscheidung sind vielmehr Faktoren wie Kaufpreis, erwartbare Mieteinnahmen, Instandhaltungskosten, Lageentwicklung und tatsächliche Marktpreise relevant.

 

Welcher Wert ist für die Steuern entscheidend?

Das hängt davon ab, welche Steuer und welche Art von Immobilientransaktion gemeint ist.

Eine vereinfachte Übersicht:

Situation	Maßgeblicher Wert
Verhandlung des Kaufpreises	Marktwert / tatsächlicher Kaufpreis
Tatsächlich gezahlter Kaufpreis	Vereinbarter Kaufpreis
Registersteuer bei Anwendung des „prezzo-valore“	Katasterwert
Registersteuer bei „prima casa“ und Anwendung des „prezzo-valore“	Katasterwert
Umsatzsteuer bei einem umsatzsteuerpflichtigen Immobilienverkauf	grundsätzlich Kaufpreis
Finanzierung / Immobilienbewertung	Markt- bzw. Beleihungswert
Wirtschaftliche Investitionsentscheidung	Marktwert
Späterer Verkauf	tatsächlicher Verkaufspreis und steuerlich relevante Anschaffungskosten

Besonders wichtig ist die Unterscheidung zwischen einem Kauf, der der Registersteuer, und einem Kauf, der der Mehrwertsteuer (IVA) unterliegt.

Das „prezzo-valore“-System ist nicht allgemein auf jeden Immobilienkauf anwendbar. Insbesondere bei umsatzsteuerpflichtigen Verkäufen gelten andere Regeln; bei einem solchen Verkauf wird die IVA grundsätzlich auf den Kaufpreis berechnet.

 

Katasterwert bedeutet nicht „richtiger Immobilienwert“

Ein weiterer wichtiger Punkt: Der Katasterwert ist keine Immobilienbewertung im wirtschaftlichen Sinn.

Er sagt nicht aus, wie viel eine Immobilie auf dem freien Markt wert ist.

Das lässt sich am besten an einem Beispiel verdeutlichen:

Eine Wohnung in einer begehrten Lage am Gardasee könnte einen Marktwert von 600.000 Euro haben. Wenn die zugrunde liegende Katasterrendite niedrig ist, kann der steuerliche Katasterwert trotzdem deutlich unter diesem Betrag liegen.

Umgekehrt kann eine Immobilie in einer strukturschwachen Gegend einen relativ hohen Katasterwert haben, obwohl ihr tatsächlich erzielbarer Marktpreis deutlich niedriger ist.

Der Katasterwert und der Marktwert sind deshalb nicht miteinander austauschbar.

 

Was passiert, wenn der Kaufpreis unter dem Katasterwert liegt?

Auch hier sollte man genau unterscheiden.

Der „prezzo-valore“ bedeutet nicht, dass Käufer und Verkäufer einen beliebigen Preis vereinbaren und die Steuer automatisch auf dem niedrigeren Katasterwert berechnet wird.

Der tatsächliche Kaufpreis muss im Vertrag korrekt angegeben werden.

Wenn der im Vertrag angegebene Katasterwert selbst zu niedrig berechnet wurde, kann die italienische Finanzverwaltung die korrekte steuerliche Bemessungsgrundlage anhand der gesetzlichen Regeln nachfordern.

 

Kann die italienische Finanzverwaltung den Marktwert überprüfen?

Die Antwort hängt insbesondere davon ab, ob das „prezzo-valore“-System wirksam angewendet wird.

Bei einer ordnungsgemäßen Anwendung des „prezzo-valore“-Systems wird die Möglichkeit der Finanzverwaltung, den Wert für Zwecke der Registersteuer allein aufgrund eines höheren Marktwerts zu berichtigen, erheblich eingeschränkt.

Genau darin liegt einer der wichtigen Vorteile des Systems für den Käufer.

Die Regelung soll gleichzeitig für mehr Transparenz sorgen: Der tatsächliche Kaufpreis muss angegeben werden, während die steuerliche Bemessungsgrundlage nach einer objektiveren gesetzlichen Berechnung erfolgt.

 

Was sollten Käufer aus Deutschland oder der Schweiz beachten?

Für ausländische Käufer ist es besonders wichtig, nicht mit der Vorstellung nach Italien zu kommen, dass es nur „einen“ Wert einer Immobilie gibt.

Vor dem Kauf sollten mindestens drei Zahlen klar voneinander getrennt werden:

1. Der vereinbarte Kaufpreis
Wie viel wird tatsächlich an den Verkäufer bezahlt?

2. Der Marktwert
Ist dieser Kaufpreis für die Immobilie und ihre Lage wirtschaftlich angemessen?

3. Der Katasterwert
Welche steuerliche Bemessungsgrundlage ergibt sich aus der Katasterrendite und den gesetzlichen Faktoren?

Erst wenn diese drei Größen bekannt sind, lässt sich der Immobilienkauf wirklich beurteilen.

Gerade bei Immobilien in beliebten Regionen Italiens kann der Unterschied zwischen Marktwert und Katasterwert beträchtlich sein. Das ist nicht ungewöhnlich und grundsätzlich auch kein Problem.

Entscheidend ist vielmehr, für welchen Zweck welcher Wert verwendet wird.

 

Fazit: Drei Werte, drei unterschiedliche Funktionen

Der wichtigste Grundsatz lautet:

Der Kaufpreis sagt, was Sie tatsächlich bezahlen. Der Marktwert zeigt, was die Immobilie wirtschaftlich wert ist. Der Katasterwert dient in bestimmten Fällen als steuerliche Bemessungsgrundlage.

Wer eine Immobilie in Italien kauft, sollte daher nicht versuchen, den „richtigen“ Wert zu finden. Vielmehr muss klar sein, welcher Wert für welchen Zweck relevant ist.

Insbesondere das italienische „prezzo-valore“-System kann bei bestimmten privaten Wohnimmobilienkäufen zu einer deutlich niedrigeren steuerlichen Bemessungsgrundlage führen, obwohl der tatsächliche Kaufpreis wesentlich höher ist. Gleichzeitig bleibt der echte Kaufpreis im notariellen Vertrag anzugeben.

Bei einem Immobilienkauf in Italien empfiehlt es sich deshalb, die steuerliche Situation bereits vor Unterzeichnung des Kaufvertrags mit dem Notar bzw. einem in Italien tätigen Steuerberater zu prüfen.

 

Häufig gestellte Fragen