Der Traum von einer Immobilie in Italien – sei es eine Ferienwohnung am Gardasee, ein Haus in der Toskana oder eine Kapitalanlage in Mailand – ist für viele Deutsche attraktiv. Wer jedoch eine Immobilie in Italien kaufen möchte, sollte die steuerlichen und rechtlichen Besonderheiten kennen. Denn neben dem Kaufpreis fallen verschiedene Steuern, Gebühren und Nebenkosten an, die sich deutlich vom deutschen Recht unterscheiden.

Die Kanzlei Rampf Eichner unterstützt Mandanten bei grenzüberschreitenden Immobiliengeschäften und berät zu steuerlichen sowie rechtlichen Risiken beim Immobilienkauf in Italien.

 

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Italien an?

Die Höhe der Steuern hängt insbesondere davon ab,

  • ob die Immobilie von einer Privatperson oder einem Bauträger gekauft wird,
  • ob die Immobilie als Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz genutzt wird,
  • und ob es sich um eine Luxusimmobilie handelt.

Beim Kauf von einer Privatperson fällt regelmäßig die sogenannte Registersteuer an. Diese beträgt bei einem Erstwohnsitz in der Regel 2% des Katasterwerts, bei einem Zweitwohnsitz hingegen 9%. Maßgeblich ist dabei häufig nicht der tatsächliche Kaufpreis, sondern der steuerliche Katasterwert der Immobilie. Zusätzlich entstehen Hypotheken- und Katastersteuern.

 

Kauf vom Bauträger: Mehrwertsteuer statt Registersteuer

Wird die Immobilie direkt von einem Bauträger oder Unternehmen erworben, fällt häufig die italienische Mehrwertsteuer (IVA) an.

Die Steuersätze liegen typischerweise bei:

  • 4% für begünstigte Erstwohnsitze,
  • 10% für reguläre Immobilien,
  • 22% bei Luxusimmobilien.

Hinzu kommen feste Gebühren für Register-, Hypotheken- und Katastersteuer.

 

Welche Nebenkosten sollten Käufer zusätzlich einplanen?

Neben den Steuern entstehen beim Immobilienkauf in Italien weitere Kosten:

  • Notarkosten,
  • Maklerprovisionen,
  • Übersetzungskosten,
  • Kosten für rechtliche und steuerliche Beratung,
  • Gebühren für Grundbuch- und Katastereintragungen.

 

Steuerliche Risiken für deutsche Käufer

Deutsche Käufer unterschätzen häufig die grenzüberschreitenden steuerlichen Folgen eines Immobilienkaufs in Italien. Relevant sind insbesondere:

  • laufende italienische Immobiliensteuern,
  • steuerliche Behandlung von Mieteinnahmen,
  • mögliche Doppelbesteuerungsfragen,
  • Erbschaft- und Schenkungssteuer,
  • steuerliche Folgen eines späteren Verkaufs.

Auch die Frage, ob die Immobilie als Ferienimmobilie, Kapitalanlage oder Lebensmittelpunkt genutzt wird, kann steuerlich erhebliche Auswirkungen haben.

 

Warum eine rechtliche Prüfung vor dem Kauf wichtig ist

In Italien bestehen erhebliche Unterschiede zum deutschen Immobilienrecht. Vor dem Kauf sollten insbesondere geprüft werden:

  • Eigentumsverhältnisse,
  • Belastungen im Grundbuch,
  • baurechtliche Genehmigungen,
  • Katasterdaten,
  • mögliche Altlasten oder offene Steuerschulden.

Gerade bei älteren Immobilien oder Ferienhäusern bestehen häufig Risiken durch nicht genehmigte Umbauten oder fehlerhafte Eintragungen.

 

Unterstützung durch Rampf/Eichner

Rampf/Eichner Avvocati und Rechtsanwälte in Kooperation begleitet Mandanten beim Immobilienkauf in Italien und unterstützt unter anderem bei:

  • rechtlicher Prüfung von Kaufverträgen,
  • steuerlicher Ersteinschätzung,
  • Kommunikation mit italienischen Beteiligten,
  • Risikoprüfung vor dem Kauf,
  • grenzüberschreitenden Fragestellungen zwischen deutschem und italienischem Recht.

Eine frühzeitige anwaltliche Beratung kann helfen, steuerliche Nachteile und kostspielige Fehler zu vermeiden.

Häufig gestellte Fragen

Welche Steuer zahlt man beim Immobilienkauf in Italien?

Beim Kauf einer Immobilie in Italien fallen je nach Konstellation Registersteuer oder Mehrwertsteuer sowie Hypotheken- und Katastersteuern an. Die Höhe hängt insbesondere davon ab, ob die Immobilie als Erst- oder Zweitwohnsitz genutzt wird.

Wie hoch ist die Registersteuer in Italien?

Die Registersteuer beträgt bei einem Erstwohnsitz häufig 2% und bei einem Zweitwohnsitz 9% des Katasterwerts der Immobilie.

Was bedeutet „Prima Casa“ in Italien?

„Prima Casa“ bezeichnet steuerliche Vergünstigungen für Käufer, die die Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen als Hauptwohnsitz nutzen.

Fallen in Italien jährliche Immobiliensteuern an?

Ja. Eigentümer müssen je nach Nutzung und Lage der Immobilie laufende Steuern wie beispielsweise die IMU entrichten.

Fallen in Italien jährliche Immobiliensteuern an?

Ja. Eigentümer müssen je nach Nutzung und Lage der Immobilie laufende Steuern wie beispielsweise die IMU entrichten.

Kann ich als Deutscher problemlos eine Immobilie in Italien kaufen?

Grundsätzlich ja. Dennoch sollten Kaufvertrag, steuerliche Folgen und rechtliche Risiken vorab sorgfältig geprüft werden.

Warum sollte ein Anwalt den Immobilienkauf begleiten?

Bei grenzüberschreitenden Immobilienkäufen bestehen häufig rechtliche und steuerliche Risiken. Eine anwaltliche Begleitung kann helfen, Fehler bei Verträgen, Steuern oder Genehmigungen zu vermeiden.