Das Wichtigste in Kürze

  • Wer eine Immobilie in Italien verkauft, muss je nach Haltedauer und Nutzungsart mit der sogenannten Plusvalenza-Steuer (Wertzuwachssteuer) auf den erzielten Gewinn rechnen.
  • Nach mehr als fünf Jahren Haltedauer entfällt die Steuer in der Regel vollständig — ebenso bei Immobilien, die überwiegend als Erstwohnsitz genutzt wurden.
  • Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Italien weist das Besteuerungsrecht beim Immobilienverkauf Italien zu

 

Steuern beim Immobilienverkauf in Italien — ein Überblick

Der Verkauf einer Immobilie in Italien ist für viele Deutsche eine finanziell bedeutsame Entscheidung: Eine ererbte Ferienwohnung am Gardasee, ein selbst gekauftes Feriendomizil in der Toskana oder eine Anlageobjekt in Rom — die steuerlichen Folgen eines Verkaufs werden dabei häufig unterschätzt oder falsch eingeschätzt. Wer hier ohne anwaltliche Begleitung vorgeht, riskiert unerwartete Steuerforderungen oder verpasst Gestaltungsmöglichkeiten, die den Nettoerlös erheblich verbessern können.

Als Kanzlei mit Standorten in München, Rom und Brescia begleiten wir bei “RAMPF/EICHNER Avvocati und Rechtsanwälte in Kooperation” Verkäufer durch jeden Schritt dieses Prozesses — von der steuerlichen Vorabklärung bis zur notariellen Abwicklung.

 

Die Plusvalenza: Wann fällt die Wertzuwachssteuer an?

Das zentrale Steuerinstrument beim Immobilienverkauf in Italien ist die sogenannte Plusvalenza — die Wertzuwachssteuer auf den erzielten Veräußerungsgewinn. Sie wird auf die positive Differenz zwischen dem ursprünglichen Kaufpreis und dem erzielten Verkaufspreis erhoben.

Die Plusvalenza fällt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen an:

Haltedauer unter fünf Jahren: Wer eine Immobilie verkauft, die er weniger als fünf Jahre im Eigentum hatte, und dabei einen Gewinn erzielt, ist grundsätzlich steuerpflichtig. Die Steuer wird auf den Nettogewinn erhoben.

Haltedauer über fünf Jahre: Nach Ablauf der fünfjährigen Spekulationsfrist entfällt die Plusvalenza in der Regel vollständig. Dies gilt für Immobilien, die nicht zu gewerblichen Zwecken gehalten werden.

Erstwohnsitz: Wurde die Immobilie während der überwiegenden Zeit des Eigentums als Hauptwohnsitz des Veräußerers oder seiner Familie genutzt, fällt keine Wertzuwachssteuer an — auch dann nicht, wenn der Verkauf innerhalb der Fünfjahresfrist erfolgt.

Geerbte Immobilien: Wer eine Immobilie aus einer Erbschaft verkauft, ist ebenfalls von der Plusvalenza befreit — unabhängig davon, wie lange er die Immobilie gehalten hat.

 

Wie hoch ist die Steuer und wie wird sie abgeführt?

Ist die Plusvalenza dem Grunde nach entstanden, hat der Verkäufer grundsätzlich zwei Möglichkeiten zur Versteuerung:

Option 1 — Pauschale Ersatzsteuer von 26%: Der Verkäufer kann sich für eine einheitliche Ersatzsteuer in Höhe von 26% auf den Veräußerungsgewinn entscheiden. Diese wird direkt beim Notar im Rahmen der Beurkundung abgeführt. Dieser Weg ist in der Praxis häufig die unkompliziertere Variante, da keine gesonderte Steuererklärung für den Veräußerungsgewinn erforderlich ist.

Option 2 — Versteuerung nach dem progressiven IRPEF-Satz: Alternativ kann der Gewinn als sonstiges Einkommen in der italienischen Einkommensteuererklärung (IRPEF) angegeben werden. Der dann anwendbare Steuersatz richtet sich nach dem gesamten zu versteuernden Einkommen und kann je nach individueller Situation niedriger oder höher als 26% ausfallen. Eine genaue Prüfung im Einzelfall ist daher empfehlenswert.

Die Wahl zwischen beiden Optionen sollte nicht ohne steuerliche Beratung getroffen werden — wir koordinieren diese Entscheidung für unsere Mandanten eng mit unserem hauseigenen Steuerberater.

 

Das Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland–Italien: Wer darf besteuern?

Für in Deutschland ansässige Verkäufer einer Immobilie in Italien stellt sich regelmäßig die Frage, ob der Veräußerungsgewinn auch in Deutschland zu versteuern ist.

Grundsätzlich gilt: Gemäß dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Italien wird keine deutsche Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf einer Immobilie in Italien erhoben. Das Besteuerungsrecht liegt bei Italien als Belegenheitsstaat. Ein in Deutschland lebender Verkäufer, der seine italienische Immobilie mit Gewinn veräußert, versteuert diesen Gewinn somit ausschließlich in Italien — sofern die Voraussetzungen einer Steuerpflicht dem Grunde nach gegeben sind.

Allerdings ist Vorsicht geboten: Auch wenn der Gewinn in Deutschland nicht besteuert wird, muss er unter Umständen im Rahmen des Progressionsvorbehalts in der deutschen Steuererklärung angegeben werden — er erhöht dann den anzuwendenden Steuersatz auf das übrige in Deutschland zu versteuernde Einkommen. Eine individuelle Prüfung dieser Frage ist in jedem Fall ratsam.

 

Weitere steuerliche Aspekte beim Immobilienverkauf in Italien

Neben der Plusvalenza sind beim Verkauf einer Immobilie in Italien weitere steuerliche und bürokratische Aspekte zu berücksichtigen:

Codice Fiscale: Für alle steuerrelevanten Handlungen in Italien ist die Vorlage der italienischen Steuernummer zwingend erforderlich.

Energieausweis (APE): Vor dem Verkauf ist die Vorlage eines gültigen Energieausweises gesetzlich vorgeschrieben.

Steuerliche Altlasten der Immobilie: Die Immobilie haftet in Italien für alle noch nicht verjährten Steuerschulden, auch für die des jeweiligen Rechtsvorgängers. Vor einem Verkauf — und erst recht vor einem Kauf — sollte daher eine sorgfältige steuerliche Prüfung des Objekts erfolgen.

Hypotheken und Löschungspflichten: Ist die Immobilie noch mit einer Hypothek belastet, ist diese im Rahmen des Verkaufs zu löschen. Die damit verbundenen Gebühren sind einzukalkulieren.

Notarkosten: Der Notar ist in Italien zwingend in die Abwicklung des Immobilienverkaufs eingebunden. Er beurkundet den Kaufvertrag und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Die Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen, können aber Gegenstand der Vertragsverhandlung sein.

 

Was ist zu tun, wenn die Immobilie Ihr Erstwohnsitz in Deutschland war?

Ein häufiger Irrtum: Wer in Deutschland lebt und eine Ferienimmobilie in Italien verkauft, nimmt bisweilen an, die deutsche Regelung des § 23 EStG (Spekulationssteuer bei privaten Veräußerungsgeschäften) gelte hier analog. Das ist nur bedingt zutreffend. Da das DBA das Besteuerungsrecht für Gewinne aus dem Verkauf in Italien belegener Immobilien Italien zuweist, richtet sich die Steuerpflicht nach italienischem Recht. Maßgeblich für die Steuerfreiheit ist dann nicht die Nutzung als deutscher Hauptwohnsitz, sondern die Frage, ob die Immobilie in Italien als prima casa oder über mehr als fünf Jahre gehalten wurde.

Ausländische, nichtansässige Verkäufer unterliegen in Italien denselben Kapitalertragssteuervorschriften wie Ansässige, können jedoch möglicherweise nicht von Ausnahmen wie der Prima-casa-Regelung profitieren, sofern sie nicht bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Es empfiehlt sich daher dringend, den eigenen Aufenthaltsstatus und die steuerliche Einordnung frühzeitig anwaltlich klären zu lassen.

 

Wann sollten Sie rechtliche Beratung suchen?

Spätestens dann, wenn ein Verkauf konkret geplant ist, sollte anwaltliche und steuerliche Begleitung eingeholt werden — idealerweise bereits vor Aufnahme der Verhandlungen mit potenziellen Käufern. Denn viele steuerliche Gestaltungsmöglichkeiten — etwa die Wahl des optimalen Versteuerungswegs oder die strategische Terminierung des Verkaufs in Bezug auf die Fünfjahresfrist — lassen sich nur im Vorfeld nutzen, nicht mehr im Nachhinein.

Wir begleiten Verkäufer von Immobilien in Italien von der ersten steuerlichen Einschätzung bis zur notariellen Abwicklung — in enger Zusammenarbeit mit unserem hauseigenen Steuerberater und unseren Kooperationspartnern vor Ort.