Der Traum vom Ferienhaus am Gardasee, der Wohnung an der ligurischen Küste oder dem Landhaus in der Toskana ist für viele deutsche Käufer greifbar nah. Rechtlich ist der Erwerb als EU-Bürger unproblematisch möglich, der italienische Immobilienkauf folgt jedoch eigenen Regeln, die sich in wichtigen Punkten vom deutschen Recht unterscheiden. Wer diese Unterschiede kennt, spart Zeit, Geld und Nerven. Als deutsch-italienische Anwaltskooperation mit Doppelzulassung begleiten wir regelmäßig Mandanten aus ganz Deutschland durch den gesamten Kaufprozess.

 

EU-Bürger dürfen frei kaufen – der Ablauf ist trotzdem anders

Als deutscher Staatsbürger benötigen Sie keine besondere Genehmigung, um in Italien eine Immobilie zu erwerben. Der freie Kapital- und Niederlassungsverkehr innerhalb der EU macht dies möglich. Anders als in Deutschland kennt das italienische Recht jedoch keinen einstufigen Kaufvertrag, sondern in der Regel drei aufeinanderfolgende Schritte:

  1. Kaufangebot: Sie unterbreiten dem Verkäufer ein schriftliches, meist bereits bindendes Angebot und hinterlegen häufig eine kleine Anzahlung als Absichtsbekundung.
  2. Vorvertrag: Nach Annahme des Angebots wird der Vorvertrag geschlossen. Hier werden Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin und – idealerweise – Schutzklauseln für den Käufer festgelegt.
  3. Notarieller Kaufvertrag: Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt vor dem Notar. Anders als in Deutschland wird das Eigentum bereits mit der notariellen Beurkundung übertragen, nicht erst mit der Grundbucheintragung.

Tipp: Schutzklauseln (z. B. Rücktrittsrechte bei fehlender Baugenehmigung, aufschiebende Bedingungen für eine Finanzierung) lassen sich am wirkungsvollsten bereits im Kaufangebot verankern, nachträglich sind sie deutlich schwerer durchzusetzen.

 

Der Notar prüft nicht alles – deshalb lohnt sich ein eigener Anwalt

In Italien ist der Notar ein staatlich bestellter, neutraler Rechtsbeamter. Er prüft die Identität der Parteien, die Eintragungen im Grundbuch sowie bestehende Belastungen wie Hypotheken, berechnet die anfallenden Steuern und erstellt die notarielle Urkunde.

Was der Notar in der Regel nicht prüft: ob sämtliche Umbauten und Anbauten baurechtlich genehmigt sind, ob die Nutzung mit dem Bebauungsplan übereinstimmt oder ob technische Mängel bestehen. Diese Prüfung obliegt dem Käufer – typischerweise übernommen durch einen Anwalt und einen Vermessungs- und Bausachverständigen. Gerade bei älteren Landhäusern und Umbauten ist dieser Schritt entscheidend, da nicht genehmigte bauliche Veränderungen den Weiterverkauf erschweren oder zu Bußgeldern führen können.

 

Codice Fiscale zuerst – ohne Steuernummer geht nichts

Die italienische Steuernummer (Codice Fiscale) ist die Grundvoraussetzung für praktisch jeden Schritt: vom Kaufangebot über den Notartermin bis zum Anschluss von Strom- und Wasserzählern. Sie lässt sich beim italienischen Finanzamt oder über die zuständige italienische Auslandsvertretung in Deutschland beantragen, wir übernehmen die Beantragung für Mandanten in der Regel unkompliziert im Vorfeld.

 

Finanzierung

Wer die Immobilie über eine italienische Bank finanzieren möchte, sollte mit strengeren Anforderungen rechnen als in Deutschland: höhere Eigenkapitalquoten, umfangreiche übersetzte Einkommensnachweise und eine Bearbeitungszeit, die durchaus mehrere Wochen bis Monate in Anspruch nehmen kann. Alternativ finanzieren viele deutsche Käufer über eine Bank im Heimatland und zahlen den Kaufpreis dann direkt aus Deutschland.

 

Vollmacht statt Reise: der Notartermin muss nicht vor Ort erfolgen

Wer nicht Italienisch spricht und persönlich beim Notar erscheint, benötigt gesetzlich einen vereidigten Dolmetscher, das verursacht zusätzliche Kosten und Aufwand. Häufig ist es einfacher und günstiger, einen Anwalt mit notarieller Vollmacht mit der Unterzeichnung zu beauftragen. Der Kaufvertrag kann dann allein in italienischer Sprache abgeschlossen werden, ohne dass eine Reise nach Italien erforderlich ist.

 

Erbrechtliche und steuerliche Folgen in Deutschland mitdenken

Der Immobilienerwerb in Italien wirkt sich auch auf die Situation in Deutschland aus – etwa im Hinblick auf die Erbschaftsteuer, die eigene steuerliche Ansässigkeit oder die spätere Vererbung der Immobilie an Erben in Deutschland. Diese Fragen sollten idealerweise bereits vor dem Kauf mit einer Kanzlei geklärt werden, die beide Rechtsordnungen kennt.

Checkliste: Die wichtigsten Schritte auf einen Blick

  • Codice Fiscale frühzeitig beantragen
  • Grundbuch- und Katasterauszug prüfen lassen
  • Baurechtliche Konformität durch Anwalt/Geometra klären lassen
  • Schutzklauseln bereits im Kaufangebot verankern
  • Finanzierung frühzeitig klären (deutsche oder italienische Bank)
  • Notarkosten und Steuerlast vorab kalkulieren lassen
  • Prüfen, ob eine Vollmachtslösung Reise- und Dolmetscherkosten spart
  • Steuerliche und erbrechtliche Auswirkungen in Deutschland mitdenken

Häufig gestellte Fragen

Dürfen deutsche Staatsbürger uneingeschränkt Immobilien in Italien kaufen?

 Ja. Als EU-Bürger benötigen Sie keine besondere Genehmigung und genießen im Wesentlichen dieselben Rechte wie italienische Käufer.

Wie lange dauert der Kaufprozess in Italien üblicherweise?

In der Regel liegen zwischen Kaufangebot und notarieller Beurkundung etwa drei bis sechs Monate. Bei Denkmalschutz, landwirtschaftlichem Vorkaufsrecht oder ungeklärten Eigentumsverhältnissen kann sich der Prozess deutlich verlängern.

Was passiert, wenn ich nach Unterzeichnung des Vorvertrags vom Kauf zurücktrete?

In diesem Fall verlieren Sie regelmäßig die geleistete Anzahlung. Die genauen Folgen hängen von der vertraglichen Ausgestaltung ab.

Prüft der Notar, ob alle Umbauten legal sind?

Nein. Der Notar prüft die Eigentumsverhältnisse und das Grundbuch, nicht aber die baurechtliche Konformität von Umbauten oder Anbauten. Diese Prüfung sollte separat durch einen Anwalt und einen Geometra erfolgen.

Muss ich für den Notartermin nach Italien reisen?

 Nicht zwingend. Mit einer notariellen Vollmacht kann ein Anwalt den Kaufvertrag in Ihrem Namen unterzeichnen – das spart häufig Reise- und Dolmetscherkosten.

Welche steuerlichen Pflichten entstehen in Deutschland durch den Kauf?

 Auch nach dem Kauf in Italien können sich in Deutschland Melde- und Erklärungspflichten ergeben, etwa im Zusammenhang mit Auslandsvermögen oder späteren erbrechtlichen Fragen. Eine frühzeitige Abstimmung mit einer auf beide Rechtsordnungen spezialisierten Kanzlei ist empfehlenswert.